房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)精深的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，也不容拖延。精細化和產(chǎn)業(yè)復(fù)合化是眾多的開發(fā)商和服務(wù)商向?qū)I(yè)化領(lǐng)域進一步發(fā)展的必然方向。
　　　　
　　不可持續(xù)的暴利
　　
　　分析房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，最主要的原因有兩點：囤地增值，高杠桿的開發(fā)資金運轉(zhuǎn)。浩浩蕩蕩的城市建設(shè)帶來了土地增值，再加上一段時期以來的地價和房價互推互引，節(jié)節(jié)攀升，造就了高地價。這個行業(yè)里囤地造富的案例太多了。而高杠桿開發(fā)向來是開發(fā)商們私下流傳的暴利秘笈，特殊的預(yù)售政策給高杠桿帶來了政策可能性，加上地塊（在建）工程抵押，滾動開發(fā)、分期拿地這些操作手法，開發(fā)商可以輕易地四兩撥千斤。
　　
　　伴隨著行業(yè)監(jiān)管的推行，我們也逐漸意識到，這樣的暴利不可持續(xù)。萬科曾信誓旦旦，我們不做暴利項目。因為他們明白這樣的項目都會多多少少地涉嫌違規(guī)。囤地生財，漸不可行。高杠桿運轉(zhuǎn)風(fēng)險太大，也漸為金融政策所不容。
　　
　　在當下的市場，房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利持續(xù)的問題了，而是具體的企業(yè)生存發(fā)展問題，全行業(yè)的轉(zhuǎn)型走到了關(guān)鍵節(jié)點。這并非危言聳聽，今天的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，特別是中小型企業(yè)都面對著兩個日益嚴重的問題，資金和土地。
　　
　　融資無門，土地難得
　　
　　首先是資金。資金的短缺具有周期性，和宏觀經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)，就當下而言是，整體銀根緊縮：開發(fā)貸款基本暫停，信托始終處于開停邊緣，ipo、增發(fā)等股市融資審批困難，其他融資手段成本高企。加上限購、限貸的樓市調(diào)控導(dǎo)致的市場疲軟，致使開發(fā)商現(xiàn)金流吃緊。有海外融資平臺的大型房企日子相對好過些，不過成本高點罷了。融資無門的中小規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，捉襟見肘，日子相當艱難。
　　
　　土地資源的日益緊張是開發(fā)商必須面對的越來越嚴重的問題。房地產(chǎn)全行業(yè)性的持續(xù)高增長神話一大半可能要歸因于前期土地資源的濫用：政府賣地，開發(fā)商囤地。顯然，這樣的獲利方式是不可持續(xù)的。
　　
　　現(xiàn)在的情況是，全國各地，但凡經(jīng)濟發(fā)展得稍微好點的地區(qū)，新增建設(shè)用地指標都很緊張，很多地方半年就用光了一年的指標。同時，很多地方政府對單純的房地產(chǎn)開發(fā)的土地出讓并不熱衷，因為房地產(chǎn)開發(fā)對土地的利用不具有持續(xù)性，無法解決當?shù)鼐蜆I(yè)，也不能推動地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。特別是一些內(nèi)陸城市，現(xiàn)在的發(fā)展熱點是承接沿海和發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，沒有什么特別的招商優(yōu)勢，只有廉價的土地，自然對于產(chǎn)業(yè)投資興趣更大。單純的房地產(chǎn)開發(fā)可用的土地更少。
　　
　　很多中小開發(fā)商現(xiàn)在面對的問題是：優(yōu)質(zhì)地塊極為稀缺難得；而可獲得的地塊，條件往往又不太好。單純的房地產(chǎn)開發(fā)難以獲得借貸和信托等資金支持。土地和資金的困局推動著行業(yè)開發(fā)思路的轉(zhuǎn)變，這也是行業(yè)向?qū)I(yè)化推進的良好契機。
　　
　　當前情勢下的開發(fā)策略，可以從精細化和產(chǎn)業(yè)復(fù)合化入手。

    精細化開發(fā)
　　
　　同樣的地塊，因為開發(fā)水平的不一樣而產(chǎn)出不一樣。精細化的實現(xiàn)，無非是最大化土地的產(chǎn)出，在土地和資金獲取越來越困難的今天，這一點尤為關(guān)鍵。
　　
　　最優(yōu)化物業(yè)配比
　　
　　同一地塊，可以做不同的產(chǎn)品。不同產(chǎn)品盈利性不一樣。比如，以產(chǎn)品的毛利率而言，商業(yè)大于住宅；別墅、多層洋房大于高層住宅；精裝修大于毛坯。但同時毛利率高的產(chǎn)品因為價格較高，銷售周期會較長。所以確定最優(yōu)的產(chǎn)品配比，需要在具體的市場定位和企業(yè)自身資源的限制下，綜合考慮銷售額和銷售進度兩個變量。
　　
　　具體手段是首先在規(guī)劃方案中用各種設(shè)計手法，用足容積率、建筑密度等經(jīng)濟指標，再通過對規(guī)劃方案的經(jīng)濟分析，來尋找到最優(yōu)化的方案。完成這一點，需要策劃、設(shè)計、財務(wù)分析各類專業(yè)知識的綜合運用。
　　
　　產(chǎn)品手段，指標挖潛
　　
　　策劃實踐中，地塊確定的技術(shù)經(jīng)濟指標，往往都有進一步挖掘的空間，比如地下空間。地下空間的建造成本雖然相比于地上空間的略高，但如果兩者之間的差額小于該建筑的樓面地價的話，大力開發(fā)地下空間就是經(jīng)濟可行的。關(guān)鍵是通過合適的設(shè)計讓地下空間也有接近地上的舒適性，或者至少也要滿足接近的功能。比如別墅項目里的贈送地下室、高層小區(qū)的架空車庫、商業(yè)里的下沉式廣場，地下商場。另一種常用的手法就是贈送面積概念，這樣的設(shè)計一般通過小面積實現(xiàn)大空間，可以有效的提高銷售面積的每平米單價，實質(zhì)是變相的提高了項目容積率，獲得了更大的銷售產(chǎn)出。
　　
　　持有思維（商業(yè)化）
　　
　　經(jīng)常有開發(fā)商抱怨：做完手中的項目，再要拿地就拿不起了?！澳菫槭裁床蛔鲆恍┙?jīng)營性物業(yè)來持有呢？”許多中小開發(fā)商主要的利潤來源還是囤地所帶來的土地增值，通過開發(fā)產(chǎn)生的增值占的比重并不多。在土地相對廉價，而資源易得的時候，可以秉持“短平快”的開發(fā)理念，快速獲利；在土地價格高企，資源匱乏的時候就必須要考慮長期持有，以獲得經(jīng)營利潤和物業(yè)增值的雙重收益。分析萬科的發(fā)展戰(zhàn)略，從最開始的以帕爾迪為標桿，只做住宅，到現(xiàn)在主動進軍商業(yè)，擴大持有物業(yè)比重，持有思維的發(fā)展可見一斑。持有而不銷售，雖然短期內(nèi)資金使用效率低，但其回報長期而且穩(wěn)定。同時，物業(yè)也可以作為固定資產(chǎn)在資本市場進行融資。所以土地資源越稀缺，越要有持有思維；而市場越成熟，持有物業(yè)應(yīng)該越多才對。
　　
　　產(chǎn)業(yè)搭配、復(fù)合開發(fā)
　　
　　如果把精細化看作在開發(fā)的深度上做文章，那么復(fù)合化應(yīng)該算是在開發(fā)的廣度上的努力。產(chǎn)業(yè)復(fù)合開發(fā)還有一個明顯的好處就是，更容易獲得政府對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和資金支持，這在融資困難的當下，顯得尤為重要。
　　
　　經(jīng)常遇到的情況是，政府出讓土地時往往會從城市功能、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或者商業(yè)發(fā)展的角度對地塊開發(fā)提出要求，單純的商業(yè)或者居住開發(fā)遠不如產(chǎn)業(yè)投資受政府歡迎。因為產(chǎn)業(yè)可以拉動就業(yè)，積聚人氣，在地塊位置相對偏遠時，政府的這一產(chǎn)業(yè)化訴求尤為明顯。而地塊位置較好的，政府也會從城市形象和配套功能的角度，要求商業(yè)居住的綜合開發(fā)。
　　
　　從開發(fā)商的角度來說，伴隨城市土地資源的日益緊缺，能獲得的土地也可能越來越偏遠。地塊條件差，簡單的商業(yè)和居住開發(fā)，難度較大。而各種形態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對地塊條件的依賴相對較小，恰恰不怕遠。對于條件好的地塊，產(chǎn)業(yè)聚人的策略也可以進一步提高項目價值。先聚人，后賣房（租房），復(fù)合開發(fā)是必須的選擇。復(fù)合開發(fā)中有兩個思路特別關(guān)鍵：第一是產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，第二是經(jīng)營（持續(xù)經(jīng)營或者先經(jīng)營后銷售）。

    城市綜合體
　　
　　城市綜合體是復(fù)合開發(fā)的典型模式。這類項目容積率高，功能復(fù)合，各種業(yè)態(tài)相互促進，共贏共生，開發(fā)價值極高。在大城市已不新鮮，但在發(fā)展相對落后的中、小城市還是不錯的開發(fā)策略，也比較能吸引政府和市場的眼球。近年來，萬達全面進入三線城市，其城市綜合體同時把五星級酒店、大型購物中心、影院、寫字樓、高檔公寓帶入這些城市，提高了城市形象和城市的商業(yè)格局，社會效應(yīng)和經(jīng)濟效益俱佳，可以說是這種開發(fā)策略最為典型的案例。因為契合地方政府城市運營的發(fā)展思路，政府也樂意把中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地出讓給這樣的開發(fā)商。
　　
　　工業(yè)園、物流園、商貿(mào)城
　　
　　市場上最為常見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是各類主題的工業(yè)園、物流園以及各類商貿(mào)城，種類繁多，名副其實或者徒有其名。用地屬性可能是工業(yè)、商業(yè)、或者倉儲。這類項目開發(fā)的一個獨特技巧就是：用地屬性和實際用途往往不相符。經(jīng)常是，工業(yè)用地做寫字樓（總部基地），倉儲用地做商貿(mào)（物流園），實質(zhì)是以產(chǎn)業(yè)概念低價獲取土地。
　　
　　該類項目規(guī)模往往較大，土地成本相對較低，地塊偏遠。其開發(fā)需要依托某個產(chǎn)業(yè)主題，在政府的政策扶持下，形成產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)積聚，集商成市，才能推動物業(yè)的租賃和銷售。運作良好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，可以極大地推動地方經(jīng)濟的發(fā)展，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成。政府當然希望開發(fā)商來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資。從開發(fā)商的角度來說，產(chǎn)業(yè)千變?nèi)f化，但盈利方式無外乎租售，一般都希望能全部銷售或者租售并舉以快速回現(xiàn)。
　　
　　這樣的項目最能考驗開發(fā)商的開發(fā)能力，同時也最能體現(xiàn)其開發(fā)價值。
　　
　　度假養(yǎng)老地產(chǎn)
　　
　　地塊稍遠的，如果生態(tài)環(huán)境普通，可以考慮做產(chǎn)業(yè)園開發(fā)；如果生態(tài)環(huán)境好，往往蓋別墅或者做成度假、養(yǎng)老型地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是目前逐漸興盛起來的一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。伴隨社會的老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為了具有人口紅利的產(chǎn)業(yè)，也日益為各類資金和產(chǎn)業(yè)資源所關(guān)注。不過由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身剛剛起步，培養(yǎng)出一批比較優(yōu)秀的企業(yè)需要時間，也沒有形成一個相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈。作為依托的養(yǎng)老地產(chǎn)暫時也只是概念，甚至只是個拿地的“名頭”。這類項目往往也會有用地屬性的問題，一般需要銷售使用權(quán)和會員卡形式快速回現(xiàn)。
　　
　　如果地塊再遠一點，那么就只能是復(fù)合型旅游和休閑觀光的概念了。自然資源好的，可以圍繞自然資源打造；自然資源差的，必須糅合進文化的元素。這種開發(fā)模式一般涉及的土地規(guī)模巨大、前期投入高，對開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)整合能力要求更高，中小開發(fā)企業(yè)涉足的相對較少。
　　
　　危機意味著轉(zhuǎn)變，是套房子就不愁賣的好日子難以持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)精深的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，也不容拖延。精細化和產(chǎn)業(yè)復(fù)合化是眾多的開發(fā)商和服務(wù)商向?qū)I(yè)化領(lǐng)域進一步發(fā)展的必然方向。